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Astuce pour bien investir dans l'immobilier

Astuce pour bien investir dans l'immobilier

 

Même s'il est toujours possible de vendre seul directement de particulier à particulier, il est préférable de s'entourer des conseils de professionnels sérieux qui connaissent bien l'offre et la demande de votre secteur. Confier sa vente à un mandataire exclusif est un moyen de s'assurer de sa motivation. 

 

Constituer un dossier complet est un atout propre à rassurer les acheteurs et à réduire leurs prétentions à la baisse. Ainsi, le propriétaire présentera l'ensemble des diagnostics obligatoires, la facture d'énergie et d'électricité, le coût des taxes locales, d'assurances habitation, les factures de travaux. Évidemment, un logement aux normes, en bon état, avec de bonnes performances thermiques a plus de chance de s'échanger rapidement. 

 

Mais si l'habitation nécessite des travaux, il est souvent plus judicieux de faire établir les devis correspondants plutôt que de se lancer dans un chantier, sans garantie de retour sur investissement. Le prix de vente tiendra compte du coût des travaux à réaliser, ce qui clarifiera la négociation.

 

Il est important de partir sur une estimation d'un prix de vente qui correspond au marché. Contrairement aux idées reçues, surestimer son bien immobilier ne laisse pas de marge à la baisse, mais dissuade les acheteurs potentiels. Résultat : pas d'appel, ou des visites non suivies d'une offre, donc du temps perdu. Or plus le temps passe sans aboutir à une transaction, plus votre annonce se déprécie. On estime que le délai de vente ne doit pas dépasser les trois mois.

 

Attention à la mode du home standing, présenté comme la clef d'une vente rapide à bon prix. Là encore, le jeu n'en vaut pas forcément la chandelle, à condition d'effectuer quelques gestes de bon sens : réparation des gros défauts comme le papier peint décollé, ou la prise électrique qui pend ; mise en valeur de l'espace en enlevant le mobilier encombrant ; dépersonnalisation de l'habitat en enlevant la déco trop typée et les portraits de famille...

 

Acquéreur : acheter au bon prix   

Dans un marché en berne, l'acheteur a une position favorable face à des propriétaires contraints de limiter leurs prétentions et parfois pressés de vendre.

Il faut se renseigner d'abord sur les prix moyens du secteur ou du quartier visé. Et multiplier les prises de rendez-vous et les visites. Cela permettra de faire ses comparaisons, de juger de la bonne ou mauvaise affaire, de construire ses arguments pour mieux négocier. Cette fois le temps joue en faveur de l'acquéreur qui aura tout intérêt à ne pas précipiter les démarches, même, et surtout, si on lui dit qu'il y a déjà trois personnes intéressées sur le coup et qu'il doit prendre sa décision le premier.

 

L'exploitation des défauts fait partie des facteurs de négociation à mettre dans la balance. Certes, il faut en accepter les inconvénients quand ces défauts sont difficilement corrigibles (situation bruyante, vis à vis, orientation nord ou manque de lumière...), mais cela permet de réduire son budget ou d'augmenter son pouvoir d'achat en m2.

 

D'autres défauts peuvent entraîner un rabais et une fois corrigés apporter une plus-value. C'est le cas typique des appartements mal isolés, ou mal agencés à condition de pouvoir modifier les plans (vérifier les possibilités de créer une ouverture, d'abattre ou déplacer une cloison...)

 

On portera une attention particulière aux charges de la copropriété quand elle existe en se faisant remettre les comptes rendus d'assemblée générale et les chiffres du syndic. Une manière d'éviter les mauvaises surprises en terme de charges courantes ou à venir qui viendraient alourdir inconsidérément la note.

 

 

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